부동산 경매 굿옥션 정해룡 교수의 안전한 제 2 금융권 NPL 물건 소개 및 투자 지원

부실채권 투자에 필요한 심층이론과 부동산가치 평가법

1. 수업일

[주중반] 6월 12일(목) ~ 8월 14일(수) 14시 ~ 17시 매주 목요일 총 8주 완성.

[주말반] 6월 14일(토) ~ 8월 16일(토) 14시 ~ 17시 매주 토요일 총 8주 완성.


2. 이런 분들께 추천합니다.

1) NPL 에 대한 기초를 체계적으로 잡고싶은 분으로 끊임없이 부동산 투자 정보 제공 을 받고자 하는 분.

2) NPL 어떻게 시작해야 하는지 모르는 투자자에게 수업 후 투자 연결을 바탕으로 고수익 창출 을 희망하시는 분

3) NPL 의 다양한 사례를 바탕으로 적은 종자돈으로 단기/장기 에 수익 을 만들어 내고 싶은 분


3. 수강 목적

정규과정 중 수시로 안전하고 수익성 높은

NPL물건(신협, 저축은행, 새마을금고, 유동화 회사 보유 채권) 소개 및 투자분석 병행

1) 다양한 사례를 바탕으로 NPL의 기초부터 차근 차근, 누군가 알기 쉽게 교육.

2) NPL 를 직접 본인 스스로 할 수 있도록 살아있는 실무 위주로 교육.

3) NPL 에서 나타나는 함정 등을 미리 예견하여 리스크 감소.


4. 교육 과정

1주 [1회차 6월 12일(목) / 6월 14일(토)] 개강 및 오리엔테이션

NPL의 정의와 유동화 과정 / NPL 물건은 어떻게 찾아서 매입하는가

NPL 투자수익은 어느 정도인가 / 향후 NPL 시장은 활성화 될 것인가

경매절차의 이해는 NPL 투자의 필수 이다.

2주 [2회차 6월 19일(목) / 6월 21일(토) ] NPL 매입방법과 절차

NPL 매입 전 필수적 검토사항 5가지 (예상 낙찰가, 근저당권내역, 경매절차지연사유, 선수위채권, 질권대출)

채권매입시 준비자금은 얼마나 필요한가. 채권양도(론 세일) 와 채무인수 중 무엇을 활용할까

NPL 매입형상의 시기 및 방법, 계약체결 시 준비할 서류 및 받아야 할 서류.

3주 [3회차 6월 26일(목) / 6월 28일(토)]  NPL 매입을 위한 기초적 권리분석

경매관련서류 및 말소기준권리의 이해 / 소액보증권, 임금채권, 조세채권의 해부

배당요구 종기전 NPL 매입은 언제난 위험한가. / 법원의 문건처리 및 송달내역에서 숨은 권리를 찾아라.

4주 [4회차 7월 3일(목) / 7월 5일(토)] 채권양도(론세일) 와 질권설정

채권양도절차(근저당권 확정 전, 후) / 근저당권 이전 절차 및 비용

공동 투자시 채권양도 방법 / 질권대출은 주로 어디서 취급하는가

질권 설정 방법과 비용

5주 [5회차 7월 10일(목) / 7월 12일(토)] 공동저당의 이해

공동저당채권 매입 시 검토사항 / 동시 배당과 이사 배당의 이해

이사 배당 시 차순 위 저당권자의 지위 / 공동 저당 부동산 중 일부가 먼저 매각된 경우

6주 [6회차 7월 17일(목) / 7월 19일(토)] 선수위 채권 심층분석

조세채권과 NPL의 우열분석 (당해세 및 법정기일이 빠른 조세는 언제난 우선인가?)

시기별, 지역별 소액 보증금의 실체 분석 / 임금채권과 NPL 우열 분석

배당 영순위인 집행비용의 범위

7주 [7회차 7월 24일(목) / 7월 26일(토)] 유치권과 NPL

대박과 쪽박의 갈림길 유치권 / 유치권 모르고 NPL 투자 할 수 없다.

NPL 매입 후 유치권 신고가 된 경우 대응방안 / 유치권의 함정 상사 유치권

8주 [8회차 7월 31일(목) / 8월 2일(토)] 법정 지상권 과 NPL

미준공 건물 대지의 NPL 분석 / 제시 외 수목 있는 토지의 NPL 분석

무허가 건물 대지의 NPL 분석

9주 [9회차 8월 7일(목) / 8월 9일(토) ] NPL 과 배당

채권계산서 작성은 어떻게 하는가. (원금, 정상이자, 연체이자, 집행비용 등 계산 방법)

일반적 배당 순위와 순환 배당의 이해 / 상계 신청, 채무 인수 신고 시 배당 절차.

배당표의 확정과 배당 이의

10주 [10회차 8월 14일(목) / 8월 16일(토) ] 이른바 방어 입찰

배당목적 투자라도 방어 입찰 계획은 필수이다.

방어입찰 반드시 불리한 것은 아니다 / 방어 입찰 시기는 언제가 좋은가.

방어 입찰 시 입찰가 기준 / 매각대금 대출 과 출구 전략을 세워라.

5. 교육특전

1) 평생멘토 - 수강 후에도 지속적인 강사의 컨설팅

2) 안전하고 수익성 높은  NPL 물건( 신협, 저축은행, 새마을금고, 유동화 회사 보유 채권) 소개 및 투자분석 병행.

3) 월간 굿옥션 3개월 구독권 증정.

6. 교육장소 강남경매학원 (서울 서초구 서초동 1660-22)

7. 기타문의 월간 굿옥션 1644-1902

부동산 투자에 꼭 알아야 할 비법서

스마트 폰 앱으로 만나보세요!! 클릭 !!

부동산 경매 굿옥션 2014년 개별지가 4.07% 상승했다, 세종시가 가장 높았다. [기사: 편집국]

국토부는 2014년 1월 1일을 기준으로 금년도 개별공시지가를 산정하여 5월 30일 공시하였다.



금년도 공시대상은 토지분할 및 국·공유지 등 추가에 따라 전년도(3,158만 필지) 대비 약 20만 필지가 증가한 3,178만 필지이며, 2014년도 개별공시지가 변동률은 전년대비 전국 평균 4.07%(’13년도 변동률 3.41%)로 상승폭은 전년대비 약 0.66%p 상승한 것으로 나타났다.

이는 침체되었던 부동산 시장의 회복세와 더불어 경북 울릉(해양관광단지 조성사업), 경북 예천(경북도청 이전예정지), 세종특별자치시(중앙행정기관 이전), 혁신도시 등의 전국적으로 크고 작은 개발사업의 영향 등이 토지가격의 상승세를 견인한 것으로 분석된다.

지역별로는 수도권 3.23%, 광역시(인천 제외) 4.69%, 시·군(수도권·광역시 제외) 6.12%로 나타났다.

수도권에 비해 광역시, 시·군 지역의 가격상승폭이 큰 것은 세종, 거제, 울릉, 예천, 울산 등 개발사업이 활발한 지역의 높은 가격 변동률과 지역 간 가격균형성을 높이려는 노력 등에 따른 것으로 분석된다.

수도권의 경우 경기 침체 및 개발사업의 지연 등 지가 하락 요인으로 인해 전국 평균(4.07%) 변동률보다 비교적 낮은 변동률을 보였고, 특히 인천(1.87%)은 서울(3.35%), 경기(3.38%)에 비하여 낮은 변동률을 나타냈으며, 이는 영종도 경제자유구역 해제(중구) 및 용유-무의 관광단지 조성사업 무산(중구) 등에 따른 영향으로 분석된다.

시·도 별로는 세종이 16.87%로 가장 높고, 울산 10.39%, 경남 7.79% 순이며, 인천·광주가 1.87%로 가장 낮은 것으로 나타났다.

세종은 중앙행정기관 이전에 따른 개발사업 진행, 울산은 방어택지개발사업지구(동구), 경북은 해양관광단지 조성사업(울릉), 경북도청 이전 신도시 조성사업(예천), 청도일반산업단지(청도) 등 개발사업의 영향이 반영된 것으로 분석된다.

시·군·구 별로는 전국 평균(4.07%)보다 높게 상승한 지역이 110곳, 평균보다 낮게 상승한 지역이 138곳, 하락한 지역이 3곳으로 나타났다. 상승한 지역은 경북 울릉(33.14%), 경북 예천(21.05%), 세종(16.87%), 경북 청도(16.44%), 울산 동구(16.06%) 순이었다.

반면, 지가가 하락한 지역은 충남 계룡시(-0.38), 광주 동구(-0.23%), 인천 중구(-0.07%) 순이었으며, 최소 상승지역은 서울 용산구(0.25%), 인천 연수구(0.64%) 순이었다.

한편, 14개 혁신도시와 소득·생활인프라에서 서울을 능가하는 지방강소도시 및 도청이전지역(경북, 충남) 등 주요 관심지역의 가격 변동률은 전반적으로 전국 평균을 상회하는 것으로 나타났다.

특히 독도의 경우에는 '13년 대비 '14년 가격 상승률이 48.53%로 최근 3년간 급격한 변동률을 보이고 있는 바, 이는 울릉도를 포함한 독도에 대한 국민의 높은 관심이 관광수요와 국토보존을 위한 정부와 지자체의 투자 등이 지가 상승을 유도한 것으로 분석된다.

부동산 투자에 꼭 알아야 할 비법서

스마트 폰 앱으로 만나보세요!! 클릭 !!

부동산 경매 굿옥션 [세금이야기] 국세청, 세수확보 비상…하반기 세무조사 강화 우려? [김범태 세무사]

국세청이 올해 국세 징수 목표액 확보를 위해 고심하고 있습니다.

이는 지난 3월의 법인세수 전망이 밝지 않을 뿐만 아니라 지난달 발생한 세월호 참사로 인해 국내 소비가 전반적으로 줄면서 세수에도 적잖은 영향을 줄 것으로 분석되고 있기 때문입니다.

일단 현재까지 발표된 세입 통계를 보면 올 들어 2월까지의 세수 진도비는 14.4%로 나타났습니다.

연간 기준으로 당초 목표액 대비 8조5000억원 가량 '펑크'가 났던 지난해 1~2월의 세수 진도비인 14.4%와 같은 수준입니다.

전반적인 소비 추세를 알 수 있는 신용카드 사용 규모를 보면 세월호 사고 직전인 지난달 14~15일 전년 동기 대비 카드 승인액 증가율이 25.0%였으나, 사고 직후인 16~20일에는 6.9%로 대폭 둔화됐습니다.
소비 위축이 결국 기업의 매출과 이익 감소로 이어진다는 점을 감안할 때, 세정 당국으로서는 세수 확보에 고심을 할 수 밖에 없는 상황입니다.

현재 국세청은 "금융정보분석원(FIU) 정보를 활용하고 관련 정부 기관과의 공조를 통해 지하경제 4대분야를 중심으로 탈루 가능성이 큰 업종에 대해 철저하게 추적하고 있다"며 이에 기대를 하고 있는 상황입니다.

현 상황이 지속된다면 하반기에는 기업의 세무조사가 더욱 강화 될 수밖에 없을 것으로 우려됩니다.

부동산 투자에 꼭 알아야 할 비법서

스마트 폰 앱으로 만나보세요!! 클릭 !!

부동산 경매 굿옥션 [세금이야기] 서부산림청, 산림청에 산 팔면 양도세 15% 감면 [김범태 세무사]

서부지방산림청은 올해 222억원의 예산을 들여 사유림 3080㏊를 매수한다고 9일 밝혔습니다.

매수대상 산림은 개인이나 단체에서 소유하고 있는 산림 중 국유림과 접해 있는 등 산림경영에 적합한 산림이 해당됩니다.

매수 가격은 2개 감정평가기관이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 결정되며 공정한 감정평가를 위해 감정평가기관은 산림을 매도하는 소유자가 원할 경우 선정할 수 있습니다.

세법에서는 국가가 산림의 공익기능과 국유림 경영관리를 효율적으로 하기 위해서 거주자의 산지를 「국유림의 경영 및 관리에 관한 법률」에 따라 매수하는 경우에는 산림보호 등 공익사업의원할한 수행을 지원하기 위하여 양도소득세 감면혜택을 주고 있습니다.

이 경우 거주자가 2년 이상 보유한 산지를 국가에게 2014.12.31.까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 15%에 상당하는 세액을 감면 받을 수 있습니다.

한편 세법에서는 매각이 아닌 산림을 개발함으로써 발생하는 소득에 대해서도 감면혜택을 주고 있습니다.

다음 각각의 산림 등으로서 조림한 기간이 10년 이상인 것을 2015.12.31까지 벌채(伐採) 또는 양도함으로써 발생한 소득에 대해서는 소득세 또는 법인세의 50%에 상당하는 세액을 감면 받을 수 있습니다.

① 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따른 산림경영계획에 의하여 새로 조림(造林)한 산림

② 특수산림사업지구사업에 따라 새로 조림(造林)한 산림

③ 채종림, 산림보호법 제7조에 따른 산림보호구역

매도를 희망하는 소유주는 서부지방산림청이나 임야 소재지 국유림관리소에 신청서를 제출하면 됩니다.

자세한 사항은 관할 국유림관리소(정읍 063-570-1921·무주 063-320-3621·영암 061-470-5321·순천 061-740-9341·함양 055-960-2521)에 문의하시면 됩니다.

부동산 투자에 꼭 알아야 할 비법서

스마트 폰 앱으로 만나보세요!! 클릭 !!

부동산 경매 굿옥션 [세금이야기] 전달 못 받은 세금고지서, 이의신청 기한을 넘겼어도 구제가 될까? [김범태 세무사]

세법에서는 세무서의 세금부과에 이의가 있을 경우에는, 납세고지서를 받은 날(수령일)로부터 90일 이내에 이의신청 등의 불복청구를 할 수 있도록 하고 있습니다.

이의신청 기한(고지서를 받은 뒤 90일 내)은 절대 연장되지 않습니다.

따라서 고지서를 받은 뒤 90일을 넘기게 되면 그 이후로는 어떠한 구제절차도 받지 못합니다.


부산에 사는 A씨는 지난 2010년 부동산을 증여 받았습니다.

이 중 일부가 채무를 떠안는 조건의 증여(부담부증여)라, 세금을 납부하지 않았습니다.

그러자 세무서에서는 A씨에게 2011년 1월에 세금을 부과했습니다.

A씨는 세금 고지당시에는 해외출장 중이어서 납세고지서가 발부된 사실을 귀국한 4월에 알게 되었습니다.

A씨는 부랴부랴 서류를 꾸며 불복신청을 제기했지만 세무서에서는 90일을 넘긴 후라며 이의신청을 기각해 버렸습니다.


즉, 진위여부를 다투어 보기도 전에 아예 서류 접수조차 안 된다는 것입니다.

A씨가 3개월이 넘도록 납세고지서 발부 사실조차 몰랐던 이유는 동생 B씨가 받아놓고도 전달을 해주지 않았기 때문입니다.

동생 B씨는 '문맹(文盲)'이었습니다. A씨는 "동생 B는 초등교육을 제대로 받지 못한 채 일생을 농사만 지은 동생은 글을 읽지 못할 뿐만 아니라 사리 분별도 못하는 사람"이라며 고지서 수령절차에 문제가 있었고, 따라서 과세처분을 취소해야 한다고 주장했습니다.


세법에 따르면 송달하는 서류는 '송달 받아야 할 자'에게 도달한 때부터 효력이 생깁니다.

여기서 '송달 받아야 할 자'는 당사자는 물론이고 당사자 이외의 사람이라도 '사리를 판별할 수 있는 사람'이면 누구나 가능합니다.


그러면 과연 A씨의 주장대로 B씨가 사리 판별이 어려운 사람인가?

세무서는 "B씨가 문맹이며 사리판별이 불가능한 자라는 객관적인 증거가 없고, 만 9세 여아도 사리를 판단할 지능이 있는 것으로 판례에 비추어볼 때 A씨의 주장은 받아들이기 힘들다"고 맞받아 쳤습니다.

심판원은 결정문을 통해 "B씨가 문맹자라 하더라도 1961년생으로 사리를 판별하지 못할 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다"고 설명했습니다.

심판원은 또 "A씨는 동생이 사리판별을 하지 못한다고 말로만 주장할 뿐 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다"며 고지서 송달절차에 하자가 없음으로 판결 했습니다.

세법으로 세금에 관한 모든 상황을 정해놓기는 어렵기 때문에, 종종 납세자와 세무서간에 이견차이가 발생하기도 합니다.

이런 경우 납세자에게는 불복청구 기간(고지서 수령일 ~ 90일) 내에 항변할 수 있는 기회를 주고 있습니다.

이 기간은 불변기간이라 매우 중요합니다.

그런데 대부분의 납세자들은 이런 세법 규정을 잘 모르고 있어 때로는 ‘납세고지서 수령일'이 조세불복 사건의 내용보다 더 중요한 쟁점이 되는 경우도 종종 발생합니다.

부동산 투자에 꼭 알아야 할 비법서

스마트 폰 앱으로 만나보세요!! 클릭 !!