부동산 경매 굿옥션 집합건물대장 등록이나 등기 이전이라도 구분소유권이 성립 [판례: 대법원]

아파트 등 집합건물이 등기되기 전이라도 처분권자의 구분 의사가 객관적으로 외부에 표시됐다면 구분소유권이 인정된다는 대법원 전원합의체의 판결이 나왔다.

대법원은 그동안 구분소유권이 성립하기 위해 등기가 필요한지에 대해 엇갈린 판단을 내려왔으나, 이번 판결로 대장등록이나 등기가 반드시 필요한 것은 아닌 것으로 정리됐다.

대법원 전원합의체(주심 김창석 대법관)는 17일 김모(49)씨가 아파트 시행사 대표 노모(56)씨와 한국토지신탁을 상대로 낸 대지권지분이전등기 등 청구소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다.

노씨는 2002년 서울 강남구 삼성동 자신의 땅에 19세대 규모의 아파트를 짓고 각 세대별로 분양계약을 체결했다.
또 이듬해 한국토지신탁과 아파트 부지에 대한 부동산담보신탁계약을 체결했고 한국토지신탁은 신탁등기를 마쳐 소유권을 가져갔다.

하지만 하루 뒤 노씨는 P저축은행으로부터 25억원을 대출받았고 은행 측은 이를 근거로 가압류를 신청, 법원은 2004년 7월 노씨를 대신해 소유권보존등기를 마치는 한편 가압류 및 근저당권설정등기를 했다.

이어 김씨는 2006년 이 아파트 한 채를 임의경매에서 낙찰받아 소유권이전등기를 하면서 “신탁등기가 마쳐진 2003년 이전에 각 세대에 대한 구분소유권이 이미 성립한 만큼 노씨가 한국토지신탁에 토지를 처분한 것은 무효”라며 “노씨 등은 지분소유권 이전등기 절차를 이행할 의무가 있다”고 소를 냈다.

1심은 “신탁등기가 마쳐졌을 당시 각 세대별 건물은 구조상·이용상 독립성이나 개별성을 갖췄다고 볼 수 없고 건축물 관리대장이 작성되지도 않았다”며 구분소유권을 불인정, 원고 패소 판결했다.
그러나 2심은 1심과 달리 구분소유권을 인정해 원고 승소 판결을 내렸다.

대법원은 “구분건물이 다 지어지기 전이라도 건축허가 신청이나 분양계약 등을 통해 향후 구분건물로 하겠다는 의사가 객관적으로 표시되면 구분행위가 있었다고 인정할 수 있다”며 “집합건물대장 등록이나 등기 이전이라도 구분소유권이 성립한다”고 판시했다.

그러면서 “구분소유는 건물 전체가 완성되고 원칙적으로 집행건축물대장에 구분건물로 등록된 시점, 예외적으로 등기부에 등기가 마쳐진 시점에 성립한다는 기존 판례는 이번 판결과 저촉되는 범위 내에서 변경한다”고 밝혔다.

참고로 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제56조 제1항에 의하면 이법에 의한 집합건물을 신축(준공)한 자는 1개월 이내에 1동의 건물에 속하는 전유부분 전부에 대하여 동시에 건축물대장 등록신청을 하여야 한다.’고 규정되어 있다.