부동산 경매 굿옥션 부동산 시장을 살려내는 비방이 절실하다. [칼럼: 장대섭]

1. 부동산시장의 구조적 문제와 현황분석
- 토지. 주택거래 급감, 부동산시장 `사실상 마비’ 주택시장 상황이 “정상이 아니라고 판단하고 있다”라고 서승환 신임 국토부장관이 현재의 부동산시장을 평가하였다.

아래 <표-1>에서처럼 과거 5년간 이명박 정부기간 전국의 토지거래 필지수와 주택거래 동(호)수가 지속적으로 줄면서 2006년보다 토지거래건수는 평균 10% 감소를 주택은 약 30% 급감하였다. 특히 <표-2>에서 같이 토지가격상승률을 살펴보면 참여정부 5년간 지가변동은 23.74% (소비자물가상승률:15.5%) 상승을, 이명박 정부는 고작 3.85% 상승(소비자물가상승률:17.8%)하여 이 기간 소비자물가상승률을 감안한다면 ‘-14% 상승’을 보여주고 있다.

또한 <표-3>에서와 같이 아파트 및 주택 매매가격 상승도 전국적으로 14.1%와 12%로 소비자물가상승률를 상회하지 못하여 과거5년 동안의 부동산시장은 침체가 고착화되고 있음을 보여주고 있다.

부동산 투자의 현실을 잘 반영하고 있는 ‘하우스푸어’, ‘전세푸어’에 헤매는 전 국민에게 이제는 병 주고 약주는 도사(道士)가 아닌 전문가의 시각으로 부동산정책을 펼쳐야 하겠다.

2. 부동산시장 회복의 걸림돌 ‘대못 뽑아내기’
- 비사업용토지에 대한 ‘양도세 중과제도’의 근본적인 검토
일반적으로 전문가들은 주택거래 활성화 대책으로 단기적으로 가장 효과를 내고 있는 세제지원과 관련해서는 취득세 등 특정 세제 완화를 일시적, 반복적으로 시행하는 형태보다는 전반적인 세제개편을 고려할 필요가 있다고 본다.
우선 지난해 정부세제개편안에 포함되어 있다가 국회 심의과정에서 삭제되어 종전대로 적용되는 내용 중 비사업용 토지관련 내용은 다음과 같다.

1) 1세대 다주택자 및 비사업용토지에 대한 중과 세제도를 폐지하려 했던 정부안이 삭제되어 중과세제도가 종전대로 유지되었다. 다만 그 적용이 유예되어 2013년말까지 양도하는 다주택자 및 비사업용토지에 대해서는 기본세율(6%~38%)을 적용한다.
이에 대한 삭제 사유는 ‘부동산 투기우려 및 재정건전성 제고’의 이유에서이다.
2) 투기지역 내 3주택이상 및 비사업용토지에 대한 양도소득세 추가과세(10%)를 항구화하려했던 정부안이 폐기되고, 종전대로 2013년까지 한시적으로 연장 적용하게 되었다. 현재 투기지역이 없으므로 실제 의미는 없다.
3) 비사업용토지 양도시 장기보유특별공제를 적용하려던 정부안이 삭제되어 종전대로 장기보유 특별공제를 적용하지 않는다.(하지만 1세대 다주택자에 대한 장기보유특별공제는 종전대로 허용된다.)
이에 대한 삭제 사유도 ‘부동산 투기우려 및 재정건전성 제고’의 이유라고 밝히고 있다.
4) 법인이 보유한 주택 및 비사업용토지 양도시 양도소득에 대해 30%에 해당하는 법인세 추가과세를 폐지하려던 정부안이 삭제되어 2013년부터는 추가 과세된다. 오히려 법인의 토지 등 양도소득에 대한 ‘추가과세제도’가 항구화 되었다. 기업에게 오히려 증세를 추가과세제도 항구화 사유는 ‘재정건전성 제고 및 토지의 효율적 이용제고’가 그 이유이다.

결국 전국토 면적 85%이상 대부분의 토지가 전, 답, 과수원, 임야와 같은 비사업용토지라는 점에서 양도시에 장기보유특별공제 없는 경우 2013년 까지는 66%(주민세 10% 포함)의 양도소득세 중과는 피해갈 수 있지만 1가구 다주택 보유자에게 적용되는 ‘장기보유 특별공제’를 적용하지 않는 다는 점에서 이 소득세법 도입취지를 살펴보면 그 부당성을 알 수 있다.

참여정부가 2005년 8월31일 ‘서민의 주거안정과 부동산에 대한 투기 수요 억제 등’을 담은 ‘8.31 부동산대책’을 발표하였다.

즉, 비사업용 토지의 범위를 신설하여 ‘나대지?잡종지와 부재지주 농지, 임야, 목장용지에 대하여 양도세 실거래가 과세는 2006.1.1.에 실시하고 양도세 60% 중과와 장기보유특별공제의 배제는 2007.1.1.에 실시함이 주 내용이며, 비사업용 나대지·잡종지와 농·임·축산업이 주업이 아닌 법인이 소유하는 농지, 임야, 목장용지의 양도시에 법인세를 30% 추가하는 과세제도를 제정하여 2007.1.1.부터 실시하여 세금폭탄을 퍼 부었다.

이러한 상황에서 이명박 정부에서는 부동산 거래에 숨통을 틔워주기 위하여 2009년 3월16일에 부재지주(비사업용 토지) 및 다주택자 양도세 중과를 2010년 말까지 유예하겠다는 조치 발표가 있었고, 그 이후 다시 3년을 추가로 연장한다는 조치가 이루어졌다. 즉, 2013년12월31일까지 양도할 경우 일반과세(6~38%)가 적용된다.

다만 보유기간에 따라 연10%(3년) ~ 최대 30%(10년 이상)까지 양도차익을 공제해 주는 ‘장기보유특별공제’ 적용은 배제되고 있어, 그만큼은 불리한 조건이 여전히 남아있는 셈이다.
급한 상황에 처한 금융차입 토지소유자가 불리한 여건 하에서 매물은 내놓지만 매수자는 비사업용 토지에 대한 양도세 중과에 대한 부담으로 전혀 매수에 참여 하지 않고 있다. 매도자 절대 불리로 부동산가격은 물론 부동산 시장의 봄날은 아직도 요원하다.

법인의 경우도 주택과 비사업용토지에 대한 양도시 ‘법인세를 30% 추가과세’ 적용은 가뜩이나 어려운 경제환경속에서 사업확장이나 기타 사유로 확보해둔 주택과 토지를 고육지책으로 매각 할 수밖에 없는 경우 손실의 경우에는 어떠한 보전책도 없이 사업수익과 연계한 법인세 추가과세제도는 2012년 세법개정에 따른 정부안처럼 폐지되어야 함이 옳다고 본다.

부동산 용어 정리

●비사업용 토지의 범위와 내용정리

< 법 개정내용 >
■ 비사업용 나대지·잡종지와 부재지주 농지, 임야, 목장용지에 대하여 양도세 실거래가 과세(’06년) 및 양도세 60% 중과? 장기보유특별공제 배제(’07년)
■ 비사업용 나대지·잡종지와 농·임·축산업이 주업이 아닌 법인이 소유하는 농지, 임야, 목장용지 양도시 법인세 30% 추가과세(’07년)
ㅇ비사업용 나대지·잡종지 등의 범위를 시행령에 위임

가. 농지(전 답 과수원)
■ (원칙)①개인이 재촌*·자경하는 농지와 ②농업 주업법인**이 소유한 농지만 중과 배제
*재촌 : 농지소재지 시·군·구와 연접 시·군·구에 거주
** 수입금액이 큰 사업이 농업인 법인. 농산물을 당해 법인이 제조하는 제품의 원료로 사용하고 농업과 제조업을 구분경리하는 경우 포함
■(예외) ① 농지법에서 소유가 인정되는 토지
- 주말·체험영농 소유 농지(세대당 300평)
- 상속·이농농지(상속·이농일부터 5년내 양도시)
- 공유수면매립법에 의해 취득한 매립농지 등
② 종중소유 농지(2005.12.31까지 취득분에 한함)
③ 개인이 20년 이상 보유한 농지(2009.12.31까지 양도에 한함)
※ 상속, 종중소유와 장기보유토지에 대한 예외는 농지, 임야, 목장용지 모두 동일하게 적용

나. 임야
■ (원칙) ①개인소유자가 재촌하거나 영림계획인가를 받아 시업중인 임야와
② 임업 주업법인* 및 독림가**인 법인이 영림 계획인가를 받아 시업중인 임야만 중과 배제
* 임업이 투자금액(자산가액)이 가장 큰 사업인 법인
** 법인 독림가(篤林家) : 500헥타르이상의 산림을 영림계획에 따라 모범적으로 경영하고 있는 법인 등
■ (예외) ①공익상 필요, 산림보호육성을 위해 필요한 임야
- 사찰림, 보안림, 산림유전자원보호림, 시험림, 채종림, 군사시설보호구역 등
② 실제 사업에 사용되는 임야로서 중과가 불합리한 토지
- 임업후계자, 종·묘 생산업자가 산림용종자, 묘목 등을 생산하는 임야
- 자연휴양림 또는 수목원의 조성 또는 관리·운영업 을 영위하는 임야

다. 목장용지
■ (원칙)축산업 영위 개인 또는 축산업 주업법인*이 소유하는 기준면적** 범위 내의 목장용지는 중과 배제
* 주업 기준은 농업과 동일. 농협과 농협중앙회는 주업법인에 포함
** 지방세법과 동일 : (예) 한우 두당 13.25,㎡ 돼지 5두당 63㎡

라. 비사업용 나대지·잡종지
■ (원칙) ①지방세법상 종합합산과세대상 토지는 비사업용
* (예) 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지, 공장건축물 부속토지 기준면적 초과분, 일반건축물 부속토지 기준면적 초과분 등
② 주택부수토지 초과분 및 별장과 별장부수토지는 비사업용
* 양도세가 과세되는 주택의 범위에서 제외되므로 토지의 중과대상에 포함
■ (예외) 종합합산과세대상 토지이나 사업·~거주에 필수적이어서 양도세 중과가 불합리한 토지를 제외
- 운동경기업 법인의 선수훈련용 토지(기준면적 1.5배 이내)
- 체육시설업용 토지(관련법령 시설·설비기준 충족)
- 휴양시설업용 토지(옥외동물방목장, 옥외식물원, 주차장 등)
- 예비군훈련장용 토지(설비기준 충족)
- 무주택 1세대가 소유하는 200평 이내 토지
● 다만, 사업영위를 가장할 우려가 있는 토지에 대하여는 지가대비 업종별 연간수입금액 비율을 적용
- 주차장업용 토지(비율 3% 이상)
- 블록·석물 및 토관제조용 토지(비율 20% 이상) 등

마. 기간기준
■ (원칙) 양도세는 장기보유기간중 발생한 양도차익에 과세하므로 사업용 여부를 판별함에 있어 양도 시점뿐만 아니라 보유기간중 사업용으로 사용된 기간도 고려
●다음 요건중 하나를 충족하는 경우 사업용 토지임
① 양도일 직전 3년중 2년 이상을 직접 사업에 사용
② 양도일 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용
③ 보유기간중 80/100 이상을 직접 사업에 사용
■ (예외) 부득이하게 사업에 사용하지 못하는 경우 예외 적용
● (1유형) 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 당해 기간을 사업에 사용한 것으로 간주
- 법령에 의하여 사용이 금지?제한된 토지 : 사용 금지·제한 기간
* 다만, 사용 금지·제한이후 취득한 경우에는 예외 불인정
- 사업장(임시작업장 제외)의 진입도로로서 私道 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간 등
● (2유형) 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 부득이한 사유가 발생하기 직전의 기간을 기준으로 사업용 여부를 판정
-「민사소송법」에 의하여 경매가 진행중인 부동산
→ 경매기일 또는 공매일을 양도일로 보아 사업용 여부를 판정 등
● (3유형) 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우 당해 토지를 사업용 토지로 구분
- 토지 취득일부터 3년 이내에 합병·분할로 인하여 양도되는 토지
- 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 기타 법률에 의하여 수용되는 토지로서비사업용 토지에 대한 중과제도의 유예기간인 ’06년까지 사업인정 고시된 지역의 토지 등