벌써 3월입니다.
꽃피는 3월! 여러분 더욱 행복하시길 소망합니다.얼마전 새로운 정부가 탄생했습니다.
그에 따른 부동산시장에 기대심리도 상당히 높은 편입니다. 그러나 시간이 좀 필요한듯 합니다.
새로운 정부의 멋진 정책, 실효성 있는 정책 기대 해봅니다.
최근 이러한 경매에 대한 질문이 많습니다.
1. 임차인인데 배당요구를 언제까지 해야하는지 그 날짜는 어떻게 확인하는지....
2. 오늘 낙찰을 받았다면 내일 잔금을 납부할 수 있는 것인지....
여러분 경매절차 기본을 제대로 이해하셔야 합니다.
한번만 제대로 이해하시고 암기하면 끝^^
(경매절차 꼭 이해와 암기를 부탁드립니다)
1. 채권자의 경매신청
집행권원이나 담보권을 가지고 채무자부동산소재지 관할법원에 경매신청
집행권원이나 담보권을 가지고 채무자부동산소재지 관할법원에 경매신청
2. 개시결정 및 개시결정기입등기
집행법원(경매법원)은 강제집행의 요건, 집행개시 요건 등에 관한 형식적 심사를 하여, 신청이 적법 하다고 인정되면 경매개시결정을 하게 되고, 개시 결정기입등기는 채무자에게 부동산경매개시결정문이 송달되기 전에 통상 이루어진다
집행법원(경매법원)은 강제집행의 요건, 집행개시 요건 등에 관한 형식적 심사를 하여, 신청이 적법 하다고 인정되면 경매개시결정을 하게 되고, 개시 결정기입등기는 채무자에게 부동산경매개시결정문이 송달되기 전에 통상 이루어진다
3. 개시결정문의 채무자에 대한 송달
채무자에 대한 개시결정문의 송달은 경매절차 진행의 적법유효요건으로 되어 있기 때문에 경매개시결정정본을 채무자에게 송달하여야 하고 만약 채무자에 대한 송달없이 진행된 경매는 무효화 될 수 있음에 유의.
채무자에 대한 개시결정문의 송달은 경매절차 진행의 적법유효요건으로 되어 있기 때문에 경매개시결정정본을 채무자에게 송달하여야 하고 만약 채무자에 대한 송달없이 진행된 경매는 무효화 될 수 있음에 유의.
4. 집행관에 대한 현황조사명령
현황조사는 집행관등이 정확히 조사, 파악하여 차후 일반인들에게 공시함으로서 매수하고자 하는 입찰자들에게 입찰대상물건에 관한 정확한 정보를 제공하여 불측의 손해를 보지 않게 하는데 그 의의가 있고 더불어 현황조사할 내용은 부동산의 위치, 현상, 내부구조 등 부동산의 현상 및 점유관계, 임차인, 임차부분, 그리고 기타 현황이다.
현황조사는 집행관등이 정확히 조사, 파악하여 차후 일반인들에게 공시함으로서 매수하고자 하는 입찰자들에게 입찰대상물건에 관한 정확한 정보를 제공하여 불측의 손해를 보지 않게 하는데 그 의의가 있고 더불어 현황조사할 내용은 부동산의 위치, 현상, 내부구조 등 부동산의 현상 및 점유관계, 임차인, 임차부분, 그리고 기타 현황이다.
5. 감정인에 대한 감정평가명령
집행법원은 감정인에게 경매목적 부동산에 대한 감정을 명하고, 그 감정평가액을 기준으로 하여 최저매각가격을 정한다.
집행법원은 감정인에게 경매목적 부동산에 대한 감정을 명하고, 그 감정평가액을 기준으로 하여 최저매각가격을 정한다.
6. 배당요구종기일
배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자(경매개시결정기입등기전에 이미 등기를 경료한 근저당권자, 전세권자, 임차권등기권자, 가압류권자 등)가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있으며, 그때까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 된다. 임차인이 배당을 받으려면 반드시 배당요구종기일까지 배당요구 해야한다.
배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자(경매개시결정기입등기전에 이미 등기를 경료한 근저당권자, 전세권자, 임차권등기권자, 가압류권자 등)가 아니면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있으며, 그때까지 배당요구를 하지 않은 경우에는 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 된다. 임차인이 배당을 받으려면 반드시 배당요구종기일까지 배당요구 해야한다.
7. 매각기일(입찰보증금)
입찰보증금은 최저매각가격의 10%
입찰장에 갈 때 준비물은 신분증 + 도장 + 입찰 보증금. 낙찰자에 대한 정확한 민사집행법상 용어는 최고가 매수신고인이다.
입찰보증금은 최저매각가격의 10%
입찰장에 갈 때 준비물은 신분증 + 도장 + 입찰 보증금. 낙찰자에 대한 정확한 민사집행법상 용어는 최고가 매수신고인이다.
8. 매각결정기일
낙찰 후 통상 7일 후 매각결정기일을 잡는다.
절차 또는 잉여주의 등의 문제가 있다면 매각 불허가결정을 할 수도 있지만 통상 99%이상이 매각허가결정이 난다.
낙찰 후 통상 7일 후 매각결정기일을 잡는다.
절차 또는 잉여주의 등의 문제가 있다면 매각 불허가결정을 할 수도 있지만 통상 99%이상이 매각허가결정이 난다.
9. 즉시항고
매각허부결정에 대한 불복방법으로는 즉시항고만이 인정되고, 즉시항고는 원결정을 고지받은 날로부터 1주일 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다. 즉 매각허부결정을 선고한 날로부터 1주일이내에 항고를 제기하여야 하고, 위 기간을 도과하면 항고는 각하된다. 매각허가결정에 대해 항고하는 자는 그 항고보증으로 매각대금의 10%에 해당하는 금전 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하여야 한다. 단, 매각불허가결정에 대한 즉시항고에서는 공탁금을 납부하지 않는다.
매각허부결정에 대한 불복방법으로는 즉시항고만이 인정되고, 즉시항고는 원결정을 고지받은 날로부터 1주일 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다. 즉 매각허부결정을 선고한 날로부터 1주일이내에 항고를 제기하여야 하고, 위 기간을 도과하면 항고는 각하된다. 매각허가결정에 대해 항고하는 자는 그 항고보증으로 매각대금의 10%에 해당하는 금전 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하여야 한다. 단, 매각불허가결정에 대한 즉시항고에서는 공탁금을 납부하지 않는다.
10. 확정
최고가 매수신고인은 낙찰을 받았다고 곧바로 잔금을 납부할 수 없다. 반드시 확정된 후에야 잔금을 납부할 수 있다.
최고가 매수신고인은 낙찰을 받았다고 곧바로 잔금을 납부할 수 없다. 반드시 확정된 후에야 잔금을 납부할 수 있다.
11. 잔대금납부기한통지 및 잔대금납부기한
경매절차가 확정되면 집행법원에서는 최고가 매수신고인에 대해 잔대금납부기한통지를 하고 최고가 매수신고인은 정해진 대금지급기한 언제라도 매각대금을 납부하고 매각부동산의 소유권을 취득한다.
경매절차가 확정되면 집행법원에서는 최고가 매수신고인에 대해 잔대금납부기한통지를 하고 최고가 매수신고인은 정해진 대금지급기한 언제라도 매각대금을 납부하고 매각부동산의 소유권을 취득한다.
12. 인도명령
매수인이 매각대금을 모두 완납하게 되면 그로부터 6월이내에 채무자, 소유자, 또는 매수인에게 대항할 수 없는 점유자에 대하여 매각부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 제도.
흔히 매각부동산의 점유를 회복하는 제도에는 이 인도명령과 명도소송이 있는 바, 인도명령은 비용이 거의 들어가지 않는 점, 특단의 사정이 없는 한 단시일내에 명령이 되어 강제집행을 실시할 수 있는 장점이 있는 반면에 명도소송은 소송의 일종으로 상당한 비용과 기간이 소요된다
매수인이 매각대금을 모두 완납하게 되면 그로부터 6월이내에 채무자, 소유자, 또는 매수인에게 대항할 수 없는 점유자에 대하여 매각부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 제도.
흔히 매각부동산의 점유를 회복하는 제도에는 이 인도명령과 명도소송이 있는 바, 인도명령은 비용이 거의 들어가지 않는 점, 특단의 사정이 없는 한 단시일내에 명령이 되어 강제집행을 실시할 수 있는 장점이 있는 반면에 명도소송은 소송의 일종으로 상당한 비용과 기간이 소요된다
13. 소유권이전등기 및 말소등기촉탁
매수인이 잔대금을 모두 완납하면 경매계장은 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니하고 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다.
매수인이 잔대금을 모두 완납하면 경매계장은 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니하고 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다.
14. 배당기일
배당에 대해 이의가 있는 자는 배당기일날 사법보좌관 앞에서 배당이의가 있음을 진술하고 7일이내에 집행법원에 배당이의 소송을 제기한 후 그 증명원을 발급받아 해당 경매계에 제출하면, 경매법원은 배당이의가 있는 배당금을 공탁하고, 차후 배당이의 소송에서 승소한 자가 그 배당금을 교부받을 수 있다.
배당에 대해 이의가 있는 자는 배당기일날 사법보좌관 앞에서 배당이의가 있음을 진술하고 7일이내에 집행법원에 배당이의 소송을 제기한 후 그 증명원을 발급받아 해당 경매계에 제출하면, 경매법원은 배당이의가 있는 배당금을 공탁하고, 차후 배당이의 소송에서 승소한 자가 그 배당금을 교부받을 수 있다.
여러분 경매절차 어렵지 않죠
경매 기본을 제대로 알아야 합니다^^
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