부동산 경매 굿옥션 정권 교체기의 부동산 투자의 성패는 ‘공법 분석’ 이다. [경매: 이주왕]

 많은 경매 전문가들이 특수 물건이라는 타이틀로 수강생들에게 인지도를 높이고 있다.
그러나, 그 인기만큼 특수물건의 투자의 성공 사례는 많지 않다.

또한 관련 수업을 통해 얻은 지식으로 입찰에 참여해 낭패를 본 투자자들과의 상담 후 옛날의 경매 초년 병 시절의 내모습을 생각하며 씁씁함에 빠진다.

특수 물건의 대표적 사례가 법정지상권에 관련된 내용임으로 이에 대해 공법적 견해로 접근해보기로 한다.

민법적 경향의 법률 지식만으로 법정지상권의 접근은 간단 명료하다.

법정지상권의 성립요건
1. 저당권 설정당시에 토지에 건물이 존재하였어야 함.
무허가, 미등기건물 재축, 개축, 신축한 경우에도 인정
2. 저당권 설정당시에 토지와 건물이 동일소유자에 속하고 있을 것
3. 토지 또는 건물 어느한쪽에 저당권이 설정되어 있을 것
4. 경매결과 토지와 건물의 소유자가 각각 달라졌을 것

상기의 내용을 모르는 경매 투자자는 없을 것이다.

그러나 상기 조문을 현실물건에 적용함에 있어서는 의외로 전문가들도 많은 실수를 한다.

우선 저당권 설정당시에 토지에 건물이 존재하였어야 한다는 조문에는 경매 초보 입문생도 이를 인지함에 있어 견고한 지식을 가지고 있다고 자신한다. 또한 무허가, 미등기건물에 대하여도 건축물로 인정한다는 판례에도 이견이 없다.

그렇다면 건축물의 존재한다는 개념은 어디서부터 인가 라는 질문에 과연 명쾌히 답할 수 있는가?

이에 대한 질문에는 전문가들도 갸우둥한다.
사실 민법조문 어디에도 건축물의 존재시점을 명쾌히 명시하지 아니하고 있다.

건축법은 건축물의 개념을 다음과 같이 정의하고 있다.
"건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
그렇다면 여기에서 민법과의 접목이 필요하다.


상기물건의 경우 건축물의 존재시점과 법정지상권의 성립여부와의 관계를 보여주는 좋은 예이다.
상기물건의 경우 토지의 지상권 설정일은 2004년도 8월에 근저당이 설정되었으며 2004년도 4월에 건축허가가 난 경우의 경매 물건이며 착공은 2004년도 6월경에 착공신고가 된 물건이다.

여기서 문제는 1층의 골조가 양생되어 2층의 콘크리트 타설작업이 들어간 시점은 2004년 7월 경이라는 것이다.
결국 저당권 설정전(2004년도 8월)에 2층 바닥 (1층 천정:2004년 7월) 이 존재하였음으로 상기 물건은 법정 지상권이 성립되는 물건이다.
결국 건물의 존재시점은 사용 승인 시점이나 보존등기 시점이 아닌 건축과정상 최하층 의 천정이 존재하는 시점으로 볼 수 있다.

이번에는 건축허가를 받고 건축중이거나 완공 후 사용승인 단계에 있는 물건을 입찰할 때 건축허가권과 관련하여 반드시 채크해야할 공법적 요소들에 대해 짚어보자.
토지를 경매로 낙찰받는 경우 종전 소유자가 해당 부지안에 건축물의 건축에 대한 허가를 받아둔 경우라면 낙찰자는 건축법에 대한 정확한 지식이 없는 경우 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 전소유자의 건축허가권이 낙찰자에게 승계되지 않는 경우가 있기 때문입니다. 승계되지 않을 경우 낙찰자의 명의로 새로운 건축허가를 받을 수 없게 되는 경우도 있어 더 큰 문제가 될 수도 있습니다. 그러므로 낙찰자는 입찰시 반드시 건축허가 민원과에 해당부지에 건축허가가 되어있는지 확인해야 한다.

예를들어 건축허가와 착공신고까지 된후 공사 진행중인 건축물과 토지가 함께 경매로 나온 경우를 살펴보자. 이 경우 낙찰자는 낙찰 후 건축주 명의변경 하여 사용승인을 받을 수 있기 때문에 허가권의 승계가 가능합니다. 하지만 건축주 명의변경을 위해서는 설계자, 감리자, 시공자 등 건축관계자들의 동의를 받아야 하는데 이 경우 대부분 건축관계자들은 건축주와의 대금정산이 덜 이루어졌거나 감정적으로 많이 틀어져 있는 경우가 많아 동의를 받는데 막대한 비용이 들어갈 수 있습니다. 이렇게 되면 힘들게 낮은 가격에 낙찰받고 나서도 오히려 일반매매로 샀을 때 보다 더 못한 결과를 초래하게 됩니다.

만약 건축허가와 착공신고까지 된후 공사 진행중인 상태에서 토지만 경매로 나왔다면 가장 위험한 상태입니다. 이 경우 법정지상권의 성립여부도 조사하여야 하지만 더욱 중요한 논제는 건축허가권의 승계여부입니다. 낙찰자가 토지의 소유권을 확보하고 법정지상권의 성립이 없음을 주장하여 건축물의 철거를 구한다 하여도 건축의 허가권이 종전 소유자에게 존재하는 한 낙찰자는 새로운 건축의 허가를 받을 수 없습니다.


이와같이 다양한 원인들로 경매에 나오는 부동산 물건들에 투자할 때에는 임대차관계나 법정지상권 등의 민법적인 요소들도 당연히 검토되어야 하지만, 위에서 언급한 건축허가권을 비롯하여 도로관련 사항, 각종 개발사업에 따른 토지수용에 대한 사항, 공장설립 인허가 관련 사항 등 연관된 공법적 지식들을 꼼꼼히 살펴야만 뜻하지 않은 치명적 위험들로부터 벗어날 수 있습니다.

앞으로 본 란을 통하여 우리가 빈번하게 맞닥드릴 수 있으면서도 간과할 경우 치명적인 손해를 보게되는 사항들을 위주로 매회 공법경매 관련 글들을 소개하도록 하겠습니다.